“柳总，这个房地产投资基金，该怎么运作啊？”

柳晓梅回答道：

“一开始，我也不太明白，后来特地打电话问老板。老板的回答道，房地产投资基金是指投资于房地产领域的基金。

一般情况下，主要投资于一级市场，也就是投资于房地产行业和资产，当然了，也可以投资于二级市场。”

张扬从来就没有进过资本市场，纯粹就是一个资本市场小白，傻傻问道：

“一级市场？二级市场？都是什么意思啊？”

面对张扬这样的小白，柳晓梅确实有些头疼，想了一会，才尽量用通俗的语言耐心的解释道：

“投资一级市场，很简单，就是拿钱去购买房产，就和我们公司收购切尔西公寓和培训中心差不多。

而投资二级市场，意思就是投资证券市场中一些房地产行业的企业证券，简单地说就是买这些企业的证券。

类型上可以分为债权投资、股权投资和混合型投资几种。”

张扬点点头说道：

“这样说，我就有点明白了。”

柳晓梅继续解释道：

“老板交代，我们算是经营类房地产投资基金，主要采取自持物业收取租金的模式，享有租金以及物业升值带来的盈利。

经营类房地产投资基金这种经营模式，经营周期比较长，收益相对稳定。

收购的物业主要为购物中心、公寓、写字楼、停车场、仓库等，收购后就放出去出租，经营周期一般为数十年，因为有长期租赁合同作保证，所以，基金就享有稳定的现金流。”

张扬琢磨了一会，然后说道:

“除了房地产开发，自己盖楼外，其他做法不是和老板之前做的差不多？”

柳晓梅点头说道：

“是啊，老板也是这样说的，经营类房地产投资基金主要是通过租金和自持物业升值盈利的，退出方式是出售自持房产或者卖出持有证券。

这种基金着重于经营自持物业获得稳定的租金收入。

当然了，特殊时期也可以通过出让自持物业获得资金。还有一种方式就是基金将手里的自持物业打包上市，从而实现不动产证券化。”

张扬请示道：

“那我们该如何操作呢？”

柳晓梅回答道：

“老板说现在不着急，我们房地产投资基金是长期投资，次贷危机爆发后再去购买会更加有力。”

张扬摇着头说道：

“我说的不是这个意思，我说的是具体该怎么操作比较好？”

张扬心想，我们这个房地产投资基金想和老板比盈利，恐怕有点困难。

柳晓梅进一步说道：

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